Недавно проводили осмотр частного дома перед покупкой
Вводные данные
📍 КП Никольское-Лесное 2
💰 13 000 000 ₽
По документам все готово к продаже, но проектов нет, только эскизы, делал для себя и тд.
Давайте посмотрим, как строят дома на продажу и на сколько можно влететь, если не проверять дом перед покупкой
1. Крыша: Уклон в 6 раз меньше нормы
Первоначально была спроектирована плоская кровля по плите перекрытия с уклоном 2°, в процессе ее поменяли на деревянную и уложили профлистом, уклон не поменяли
Ну про плесень, влажность, пароизодяцию я даже не говорю, тут и так в десонтаж все
⚖️ Нарушен: СП 17.13330.2017 «Кровли»
Минимальный уклон кровли из профилированного листа должен составлять 12° (20%), а по факту 2°
💀 Последствия: При уклоне 2° вода стоит на крыше, стыки не герметичны, поэтому вода пойдет внутрь пирога кровли, как мы видим на фото, плесень уже пошла
💰 Цена исправления: от 1.5 млн ₽ (полная переделка).
2. Фасад: Трещины, брак монтажа и не защищенная пена
Плиты утеплителя наклеены без смещения, сетка торчит, пенопласт пожелтел от солнца, а пена разрушена
⚖️ Нарушен: СП 293.1325800.2017 «Системы фасадные теплоизоляционные с наружными штукатурными слоями»
Плиты утеплителя следует устанавливать вплотную друг к другу с перевязкой вертикальных швов (разбежкой) не менее 100 мм.
На углах оконных проемов не допускаются крестообразные стыки плит (нужны «Г-образные» вырезы).
ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам»
Наружный слой монтажного шва должен быть водонепроницаемым и стойким к воздействию УФ-облучения.
Пенный утеплитель должен быть защищен от воздействия света и осадков.
💀 Последствия: Если по этому утеплителю дальше продолжить работы, то трещины на фасаде появятся в первую же зиму (они уже есть). Разрушенный ультрафиолетом пенопласт потерял свои свойства.
💰 Цена исправления: от 1 млн ₽ (демонтаж, новый мокрый фасад, перемонтаж окон).
3. Кладка наружных стен
Пустые швы, толщина шва местами более 10 мм (вместо 2-3 мм), узкие вставки блоков, толщиной менее 100 мм.
⚖️ Нарушение: СТО 501-52-01-2007
Толщина швов при кладке из ячеистобетонных блоков на клее должна быть 2±1 мм.
Все швы должны быть полностью заполнены раствором.
💀 Последствия: Сквозное продувание стен, мостики холода, промерзание.
💰 Цена исправления: от 200к (Расшивка швов, инъектирование, доп. утепление., локальный демонтаж стен)
4. Внутренние перегородки: перемонтаж
Отсутствие перемычек, прогиб перемычек, коррозия, отсутствие армирования по оконными блоками, множественные трещины, отсутствует деформационный зазор
Опирание перегородĸи из ПГП на возведённую перегородĸу из газобетона, без переопирания на переĸрытие (общая высота более 6 м), в основании перегородĸи из ПГП сломанные блоĸи
⚖️ Нарушен: СП 15.13330.2020 «Каменные и армокаменные конструкции»
Пункты 9.40 - 9.70 Требование к креплению стен и перегородок к перекрытиям (анкеровка).
Отсутствие демпферного зазора (20-30 мм) приводит к тому, что при прогибе нагрузка передается на перегородку, и она лопается (что мы и видим на фото в отчете).
СТО НААГ 3.1-2013
Раздел 6 Конструирование стен
Раздел 7 Конструктивные решения несущих стен
Раздел 8 Конструктивные решения поэтажно опертых стен
💰 Цена исправления: от 1 млн ₽ (перемонтаж и усиление перегородок и стен).
5. Стяжка
Толщина стяжки над трубами теплого пола недостаточна. Не соблюден защитный слой, ориентировались на уже установленные оконные блоки.
⚖️ Нарушен: СП 29.13330.2011 «Полы»
Пункт 8.2: При расположении в стяжке трубопроводов их толщина над трубопроводами (в том числе электрическими кабелями) должна быть не менее 45 мм.
💰 Цена исправления: от 1 млн ₽ (демонтаж, перемонтаж окон).
🤑 ИТОГО: Покупка этого дома потребует вложений от 5 млн ₽ только на исправление ошибок.
За красивым (и не очень) фасадом может быть скрыто очень много дорогостоящих нюансов, если вы не строитель, вы не сможете это все определить с первого взгляда и велик риск совершения ошибки.
Поэтому осмотр дома перед покупкой это тот базовый минимум, которым вы можете себя подстраховать и не влететь на миллионы рублей на переделку дома.
Если хотите узнать, как не попасть на деньги при ремонте и не превратить ремонт стройку века - заходите в мой телеграм-канал https://t.me/mrnadzor.
Там куча реальных советов и лайфхаков
Представьте: вы покупаете квартиру за 21 миллион рублей, а суд решает взыскать с застройщика в четыре раза больше — целых 80 миллионов! Звучит как фантастика? Но это абсолютно реальная история из моей юридической практики. Это дело стало самым крупным и показательным в моей карьере.
Как такое возможно? Всё просто: надо хорошо знать законы и использовать эти знания на 100%. Если кратко — секрет в том, как именно была куплена квартира. Но давайте по порядку.
Наш «оппонент» — застройщик «М.Строй», входящий в могущественную группу компаний ПИК. Он построил 6 жилых домов в Москве.
В марте 2022 года мои доверители (семья с тремя детьми) купили в одном из этих домов готовую 3-комнатную квартиру площадью 77,8 м². Ключевой момент: они подписали не договор долевого участия (ДДУ), а договор обычной купли-продажи уже готового объекта.
Стоимость квартиры составила 21 247 180 рублей.
Собственность была разделена на доли между всеми членами семьи:
Как это часто бывает, радость от новоселья омрачили строительные недостатки. Кривые стены, некачественная отделка — стандартный набор для новостроек. По закону, покупатель может потребовать от застройщика либо самому всё исправить, либо выплатить деньги на самостоятельный ремонт.
Мои клиенты выбрали второй вариант.
Доверители заказали независимую экспертизу. Результат шокировал: чтобы привести квартиру в порядок, требовалось 1 517 764 рубля
Настало время для первого официального шага. С моей помощью была составлена и направлена застройщику грамотная досудебная претензия, с требованием выплатить эту сумму. По закону «О защите прав потребителей» у продавца есть всего 10 дней, чтобы добровольно выполнить требование.
Застройщик проигнорировал претензию, вообще не ответил. Что ж, значит, наш следующий шаг — суд. И вот здесь начинается самое интересное.
Большинство покупателей новостроек знают про ДДУ (договор долевого участия). Но мало кто в курсе, насколько он невыгоден в случае спора о качестве.
Неустойка по ДДУ:
Для нашей квартиры это смешные 637 415 рублей. Слезы, а не компенсация!
А теперь смотрите, что дает договор купли-продажи (ДКП), который был у моих доверителей. Он позволяет применить Закон «О защите прав потребителей» в полной мере.
Неустойка по ДКП (для потребителей):
Чувствуете разницу? 637 тысяч против бесконечных 212 тысяч в день. Это и был наш козырь.
Историческая справка: По ДДу кстати раньше тоже было как по купле-продаже, но чем дороже становились квартиры и богаче застройщики, тем меньше прав на качественную квартиру оставалось у покупателей этих квартир.
Мы подали иск с четкими требованиями:
И еще один важный нюанс: так как собственников пятеро, каждый из них (включая детей) имел право на свою долю от всей взысканной суммы. Все заявленные требования должны были быть взысканы пропорционально долям.
Суд длился почти 5 месяцев — с 7 декабря 2022 года по 28 апреля 2023 года. Для Москвы, с учетом пяти заседаний и судебной экспертизы, — это очень быстрый результат.
Ссылка на карточку дела на сайте суда.
Процесс начался стандартно. На первом же заседании мы заявили ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы. Мы хотели, чтобы суд официально подтвердил все недостатки и их стоимость. Представитель «М.Строя» подал аналогичное ходатайство, но с одним нюансом — они просили назначить своих, других экспертов.
И здесь судья сделала неожиданный ход. Вместо того чтобы выбрать кандидатуру одной из сторон, она воспользовалась своим правом и назначила своих, судебных экспертов. На моей практике такое случалось меньше пяти раз за всю карьеру
Эксперты снова осмотрели квартиру, все пересчитали и вынесли свой вердикт.
Результат экспертизы:
Да, эта сумма оказалась почти на 500 тысяч рублей меньше, чем в нашей первоначальной экспертизе. Почему? Судебные эксперты использовали чуть иную методику расчета, посчитали некоторые недостатки несущественными — в общем, подошли к вопросу строже, что часто выгоднее для застройщика.
Но для нас это все равно была победа! Почему? Во-первых, сам факт наличия недостатков был официально подтвержден судом. Во-вторых, даже один миллион рублей — это внушительная компенсация за ремонт. Моих доверителей такой результат полностью устроил. Но, а главное сражение за неустойку было еще впереди.
После того как экспертиза поступила в суд и заседания возобновились, на сцену вышел самый загадочный персонаж нашей драмы — юрист, представлявший интересы «М.Строя».
Обычно я стараюсь не давать оценок коллегам. Но этот случай — исключение. Без него картина будет неполной, а история потеряет в достоверности. Его работа была настолько феноменальной, что о ней нельзя молчать.
Помните наш главный козырь — договор купли-продажи (ДКП), а не ДДУ? Так вот, юрист застройщика, похоже, жил в параллельной реальности, где существуют только ДДУ, а ДКП еще не изобрели.
Он до самого конца строил всю свою защиту на законах, регулирующих долевое строительство! Он ссылался на них в своих письменных отзывах, в возражениях и в устных выступлениях.
Кульминацией стал прямой вопрос судьи, который прозвучал примерно так:«Уважаемый представитель ответчика, объясните, почему вы в своих возражениях постоянно ссылаетесь на закон о ДДУ, когда в материалах дела четко фигурирует договор купли-продажи?»
Казалось бы, это момент прозрения. Но нет. Даже это не переубедило его. Он продолжал настаивать на своей версии.
Это было поразительно. Представьте, что вы играете в шахматы, а ваш противник упорно пытается ходить как в шашках, не понимая правил. Со стороны это выглядело очень забавно.
Эта фундаментальная ошибка свела на нет всю защиту застройщика. Бороться с неустойкой в 200+ тысяч рублей в день, когда ты думаешь что ее не существует.
Но все-таки одну правильную вещь он сделал, он заявил об уменьшении неустойки и штрафа до разумных пределов, иначе общая взысканная сумма перевалила бы за 100+млн рублей.
Так или иначе в конце апреля 2023 года суд выносит следующее решение, полный текст решения имеется в карточке дела, ссылку на которую я оставлял выше, единственное там удалены циферки:
Давайте разберем итоги этого решения по пунктам. Для удобства я пишу общие суммы, не деля их на пятерых собственников.
Решение суда первой инстанции:
Итого: около 4,5 миллионов рублей. Но это была лишь разминка.
Суд признал наш главный аргумент: за каждый день просрочки выплаты компенсации застройщик должен платить. Однако судья, сославшись на «чрезмерность», применила статью 333 ГК РФ и незаконно уменьшила нашу неустойку с 212 471 рубля в день до 10 000 рублей.
Почему это незаконно? Потому что неустойка за будущие дни, которая еще не начислена, не подлежит уменьшению! Суд может снижать только ту сумму, что уже накопилась к моменту вынесения решения. Это была ошибка, и мы очень хотели ее исправить.
В то же время, Застройщик, вместо того чтобы просто выплатить 1 миллион рублей за ремонт и остановить ежедневное начисление, также решил бороться. Нас ждала апелляция.
Ответчик был к нам благосклонен. Они не торопились исполнять решение, позволяя даже уменьшенной неустойке (10 000 рублей в день) тикать. А их юрист подал апелляционную жалобу, в которой... снова настаивал, что суд должен был применять закон о ДДУ!
Для нас это был подарок судьбы. Пока они жили в своей параллельной реальности, у нас появился шанс сорвать настоящий джекпот.
Поверьте, я вложил в нашу жалобу все силы, знания и аргументы, которые только существовали.
А 20 сентября 2023 года случилось то, ради чего стоит быть юристом.
Апелляционный суд, разобравшись в деле, исправил ключевую ошибку суда первой инстанции. Он отменил уменьшение неустойки и постановил: Взыскивать с застройщика полную законную неустойку — 212 471 рубль за каждый день просрочки, начиная с 29 апреля 2023 года (дня после вынесения первого решения).
Простая арифметика: на момент вынесения апелляционного определения прошло 144 дня.144 дня × 212 471 рубль = 30 595 824 рубля.
Только на этом одном эпизоде мы выиграли дополнительно более 30 миллионов рублей!
А это я сразу после апелляции, светило солнце, а я уже посчитал свой гонорар)
ссылка на карточку дела в суде апелляционной инстанции.
Наверное вы думаете, что в тот же день клиентам заплатили хотя бы миллион рублей чтобы прекратить это безумное начисление неустойки?
А вот и нет, неустойка прекратила начисляться только 18.04.2024, неустойка тикала 355 дней. 355 дней × 212 471 рубль = 75 427 205 рублей!
А на этом на сегодня все, будет еще вторая часть, если со мной ничего не случится, в ней расскажу почему застройщик выплатил стоимость устранения недостатков только в апреле 2024 и как мы исполняли решение суда, а это еще то приключение, ведь неустойку мы смогли получить только летом 2025 года.
Вторая часть будет не менее эпичной. Не пропустите!
В общем, друзья, судитесь и боритесь за свои права! И будет вам счастье.
Если понравилась статья ставим лайк, распространяем информацию.
А чтобы ничего не пропустить и ознакомиться с другими моими постами подписывайтесь на мой канал в Telegram
P/s: «Спасибо, юрист «М.Строя»
Отступлю немного от столярки и добавлю лирики. Пост о том, как мы живём на 25 этаже.
Почти 3 года назад мы взяли в ипотеку бетонную коробку в новостройке. Город у нас небольшой, поэтому возвышается она немного на отшибе у реки над частным сектором. Жена была категорична: только верхний этаж.
Во-первых, вид красивый.
Во-вторых, нет соседей сверху. Мы натерпелись этого на съемной: гулянки, дети, тапочки на каблуках, собака, перфоратор в 9 утра в субботу на протяжении 5ти (мать его!) лет.
Дело сделано, квартиру купили. В ней не было ничего абсолютно. Только бетон и водоснабжение. Через пару недель после оформления жилплощади жена родила дочку, а я принялся делать ремонт своими силами. Для некоторых работ пришлось нанять бригаду, конечно.
Минусы, о которых мы тогда не задумывались: в таких высотках все на электричестве. Соответственно, нет его - нет воды, нет отопления, нет лифтов. Ты в ловушке)
Спуститься по лестнице с 25 этажа обычным шагом занимает 5 минут. Подняться - 8,5 минут. Жена как-то устраивала сама себе челлендж и 25 дней ходила пешком на 25 этаж. Смогла. Я тоже несколько раз поднимался, но не по своей воле и не с пустыми руками.
Ожидание 1: тишина.
Реальность: 50/50. Шум от ремонта в других квартирах не сильно беспокоит. Дорога не самая оживленная под окном. Катеры с музыкой по реке редко проплывают. Зато фейерверки все наши. Красиво, но громко. Летом орут лягушки, птицы, петухи и собаки из частного сектора. Как домик в деревне.
Ожидание 2: нет насекомых.
Реальность: их дофига. Комары долетают. А также клопы, тля всякая, жучки. На окнах тьма пауков плетет свои паутины. Жирные такие ещё. Сетку поставили на окна, но паучки проникают.
Ожидание 3: нет пыли.
Реальность: пыль есть. В городе пыльно, на съемной постоянно появлялась какая-то космическая пыль при открытых окнах. Уборка помогала совсем ненадолго. Высота не спасла. Пыль так и есть. Окна после дождя в разводах. На мебели за 2-3 дня оседает видимый слой. Хз как так. От ремонта соседей? Через вентиляцию? Ветром приносит? Уже смирились.
Из неожиданного:
Балкон долго не могли застеклить, т.к. голуби повадились вить гнезда. Жалко было выбрасывать яйца. В итоге, пока туда-сюда, эти пернатые вывели 5 партий птенцов. Когда мы, наконец-то, начали подготавливать балкон к установке стекла, убирали все с него, они всей семьёй ещё раз прилетали к нам. Их мы уже знали по окрасу. Всего где-то 8 птенцов успели воспитать (они, не мы).
Как-то раз на балконе (когда ещё не был застеклён) увидел коршуна. Он ел какую-то птицу. Потом все было в крови и перьях.
Ещё над нами живут ласточки, не пойму только где. Они целый день кружат у окна всей стаей и чирикают.
Вид, конечно, радует. Телевизора у нас нет, но он и не нужен. Канал Дискавери каждый день за окном. Движуха на Волге, грозы, радуга, стройка домов, пожары, фейерверки - все, что угодно показывают. Кот в шоке от близости птиц, до которых лапой подать.
Про мебель, которую делал для квартиры, отдельно расскажу. Ремонт у нас еще идёт, медленно, но верно.
Куырдак вчера готовил🔼
Заселился значит в новый дом, вроде как комфорт класса. Двери лифта открываются и сразу же знакомство с соседями :)
Огромное желание поделиться своим счастьем с миром. Хочется, чтобы у каждого был свой собственный тёплый, уютный дом, а не съёмное жилье или ветхий барак, который стал постоянным жильём вместо временного.
Народ, поздравьте меня, пожалуйста! Наконец-то мы получили квартиру! 35 лет моя мама этого ждала. И вот по программе реновации расселяют нашу коммунальную квартиру, и сегодня мы получили ключи от нашей собственной квартиры! Почему-то друзья не сильно за нас порадовались. Надеюсь здесь кто-нибудь разделит нашу радость! ☺️
