Привет, дорогие подписчики и все, кого интересует отрасль загородного домостроения! Меня зовут Илья, работаю инженером стройконтроля, имею квалификацию специалиста по техническому обследованию зданий и много лет пишу здесь для вас.
Некоторое время назад ко мне обратилась заказчица, которая хотела купить дом в ТСН Кутузовское. А надо сказать, что мне это место знакомо. Неоднократно бывал там на обследованиях. И, надо сказать, воспоминания от посещения этого места у меня не самые приятные. Во-первых, оно находится в 25 км от МКАДа, но ехать туда по двухполосной дорожке с ограничениями 60 км/ч приходится почти час. Во-вторых, на подъезде к ТСН начинается такой лютый раздолбан, что даже на внедорожнике лучше аккуратно лавировать между ям, если не хочешь оставить там подвеску. И в-третьих, все подъезды и пути зашлагбаумлены чуть более, чем полностью. Ну и в целом, из 4 объектов, которые я там смотрел, только один был выполнен качественно. Остальные имели значимые дефекты.
В этот день у меня был выезд в Щёлковский район (только сейчас вспомнил, что не написал отчёт по этому выезду) и ехать на другую сторону МКАДа очень не хотелось. Но это был осмотр перед покупкой, куда должна была приехать моя заказчица со своим риелтором и продавец со своим риелтором, поэтому, несмотря на пробки и удалённость, я попёр со Щелчка на Пятницкое. Как обычно, на Щелчке таксист залез под фуру и перекрыл одну полосу, удлинив мой маршрут на час и лишив обеда. "Такова жизнь" - подумал я, жуя арахис, завалявшийся в бардачке и рассматривая полуразвалившиеся самозахватные домики в болотистых огородах, которые некоторые сверхразумы до сих пор продают на Авито за 500 000 рублей без каких-либо документов и свидетельства о собственности.
На место я прибыл ко времени, заказчица тоже. Через забор дом смотрелся неплохо.
Через 5 минут появился продавец и открыв нам ворота во двор, пригласил заехать внутрь, хотя мы довольно удобно припарковались снаружи. Поздоровавшись я приступил к работе, первым делом заглянув под дом через продух в декоративном цоколе.
При виде этого перекрытия, где подрядчик явно экономил на обвязке и на настиле черновых полов, а обрешётку декоративного цоколя выполнил из дерева, меня накрыл флешбек. Я успел сделать только пару фото перекрытия и пытался вспомнить, где уже встречался с подобным исполнением "настила". Но в этот момент услышал, как заказчица разговаривает с продавцом на повышенных тонах. Пришлось прерваться и вникнуть в суть происходящего.
Продавец объяснял ей, что на днях продал дом, потому что для него была приоритетной продажа за наличные. Моя заказчица задавала резонный вопрос, какого хера почему об этом не было сообщено ранее и зачем она тащила сюда риелтора и стройконтроль. На что продавец отвечал - "Давайте возьмём паузу на неделю, может быть что-то решим". А я думал: "Нафига ты нас заставил парковаться во дворе, если дом уже продан?"
Короче, своей непосредственностью он поверг заказчицу в высшую степень изумления, она подошла ко мне и спросила, сколько должна за ложный вызов. Я ответил, что надо садиться в машину и уезжать, потому что с подобными продавцу людьми нельзя иметь дела ни при каких условиях, а за выезд мне ничего не надо. На том и разошлись.
Под дороге домой я вспомнил, где видел такое же исполнение перекрытия. В этот же ТСН, годом ранее, меня вызывали осмотреть свистящий во все щели каркасник. Заказчик вызвал меня после зимы, т.к. траты на отопление электричеством превысили все разумные пределы.
При осмотре я обнаружил, что пароизоляция не замкнута, а сама конструкция выполнена по принципу экстремальной экономии. Обследование велось при хорошем плюсе на улице, но заказчик прогрел дом до +30 и тепловизор показал характерный приток через стыки пола и стен.
В самих стенах тоже было на что посмотреть. Ветерок из них дул свежий, со скоростью 0,78 м/с.
То есть, это был эталонный "дом на продажу". Заказчик рассказал, что они покупали его как готовый, а это значит, что никакой гарантии на него нет и предъявить продавцу уже нечего. А продавец тут, типа, местный микродевелопер. Выкупает участки, строит дома и продаёт.
Тут у меня пазл и сложился. Я спросил у заказчицы, как зовут продавца и написал заказчику, к которому ездил год назад.
Через неделю Дмитрий позвонил и сказал, что они готовы на уступки. Похоже, он просто хотел развести мою заказчицу на кэш, чтобы продать дом мимо НДФЛ, который он должен заплатить. Это, кстати, ещё одна фишка, которую проворачивают говностройщики микродевелоперы. Вам предлагается купить дом за кэш и при этом не указывать в договоре его полную стоимость. Потом вы обнаруживаете, что дом не соответствует нормам и пытаетесь отыграть сделку назад, ссылаясь что это скрытые дефекты, которые не могли увидеть при сделке. Продавец улыбается, соглашается расторгнуть сделку и со словами: "Поздравляю, Шарик, ты балбес!" - возвращает вам указанную в договоре сумму. А те 2-5-10 млн. наличными, которые он получил мимо договора, остаются ему на память. И, напевая: "Слышен баксов тихий шелест - это лох идёт на нерест..." - продавец снова закидывает удочку на ЦИАН.
А, и да. Тут многие наверняка скажут, что такой монтаж подшивки чернового пола допустим. И даже будут правы, потому что производители говорят, что при использовании противомышиной сетки достаточно шага в 300 или даже 400 мм. Хотя на своих картинках они рисуют несколько иное - их настилы имеют помежуток в одну доску.
Я покажу вам два фото. На первом - настил чернового пола на одном из моих объектов.
Здесь утеплитель не просядет.
На втором - разреженный настил чернового пола экономного подрядчика после семи лет эксплуатации дома.
Здесь утеплитель просел.
На третьем - настил чернового пола с объекта из поста.
Здесь утеплитель начинает проседать по центру пролётов между досками настила.
Цена вопроса - 5-7 тысяч рублей на лишние 20 дюймовых нестроганых досок, обработанных биозащитой. А по факту, это спасёт владельцев дома от проседания утеплителя и образования пустот под полом в будущем.
К сожалению, заработок таких вот микродевелоперов складывается в том числе из повсеместной экономии - на качестве пароизоляции, на её проклейке, на материале кровли, на подшивке чернового пола, на качестве и монтаже окон, на бригаде. В итоге, при всех возможностях построить нормальный дом, получается гора испорченного материала, сложенного в домоподобную конструкцию. Но! В карман кладётся лишняя сотня. А как гласит народная мудрость: "Сэкономил - значит заработал!"
Как обычно, рад вашим подпискам, плюсам, каментам и пикабукоинам, а на все вопросы отвечаю в каментах или через контакт в профиле.
Привет, Пикабу! Для тех, кто видит меня впервые: я программист, и у меня специфическое хобби - я мониторю цены на новостройки в Москве и области. Каждый день. Уже больше года. По 30+ застройщикам.
Зачем? Потому что когда сам начал искать квартиру, понял, что на этом рынке врут примерно все и всегда. "Скидка 20%" - а до этого цену подняли на 25%. "Осталось 3 квартиры" - в одном корпусе, а в соседних пяти их 800. "Цены только растут" - если считать среднюю с пентхаусами, то да. А конкретная однушка на 7 этаже подешевела.
Я делаю сервис, который каждый день мониторит цены у застройщиков и проверяет скидки на честность. Подняли-скинули? Оранжевая метка. Реально снизили? Зеленая. Плюс графики цен по каждому ЖК с фильтрами по отделке, комнатности, корпусу, дате сдачи. Такого бесплатно больше нигде нет.
Несколько месяцев назад я писал пост, где рассказывал о планах добавить парсинг проектных деклараций. Обещал - сделал. Рассказываю.
Что такое проектные декларации и зачем они вам
Коротко: по закону застройщик обязан отчитываться о каждой сделке. Сколько квартир продал, по какой цене заключен ДДУ, в каком корпусе. Эти данные хранятся на наш-дом.рф.
И вот тут самое интересное. Цена на сайте застройщика и цена в ДДУ - это часто два разных числа. На сайте может стоять 15 миллионов, а по ДДУ люди покупают за 12-13. Откуда разница? Застройщики дают скидки в офисах продаж, о которых не пишут на сайте. Тихо, без баннеров и акций. Просто приходишь, торгуешься, получаешь цену ниже.
То есть проектные декларации - это способ увидеть, какие скрытые скидки реально существуют. Не те, что на баннере "АКЦИЯ! ТОЛЬКО СЕГОДНЯ!", а те, которые получают люди, которые пришли в офис и поговорили.
Есть нюанс: в цену ДДУ застройщики иногда зашивают допуслуги, например различные страховки. Поэтому цена в ДДУ может быть и выше витринной. А это значит, если видишь что цена ДДУ стабильно ниже цены на сайте - значит, скрыте скидки точно есть, и за них можно побороться.
А теперь - почему эти данные было невозможно нормально смотреть
На наш-дом.рф данные формально открытые. Но:
Свежие данные спрятаны за подпиской. Вот, смотрите сами:
Видите? Данные по продажам только по декабрь 2025 года. Сейчас апрель 2026-го. Хотите видеть январь, февраль, март? Пожалуйста, подписка на сервис аналитики "Про Дома" - от 42 тысяч рублей в месяц. Полмиллиона в год за то, чтобы видеть актуальные данные. Нормально так, да?
Плюс на дом.рф показывается статистика только за последний год. Что было полтора года назад - не видно. И статистика отображается отдельно по каждому корпусу. У крупного ЖК может быть 10-15 корпусов. Хочешь общую картину? Открывай каждый, складывай в голове. Или в экселе. В 2026 году. Руками.
Что я сделал
Короче, я спарсил проектные декларации и сделал нормальный интерфейс. Бесплатный. Вот что получилось:
Тут видно динамику продаж по конкретным корпусам ЖК вплоть до марта 2026 года. Средняя цена за квадратный метр, количество проданных квартир по месяцам. Всё на одном графике.
А теперь сравните с тем, что показывает дом.рф (изображение выше) - там данные заканчиваются декабрем, и чтобы увидеть свежие, нужна подписка за 42 тысячи.
А вот сводная статистика по всем корпусам ЖК сразу. На дом.рф такой возможности просто нет - там нужно каждый корпус смотреть отдельно, который еще нужно сильно постараться найти. Плюс видно график за всю историю проекта, начиная с апреля 2024 года. На дом.рф - только за последний год.
И отдельно можно посмотреть статистику по нежилым помещениям и машиноместам. Тоже полезная штука: можно оценить, стоит ли покупать паркинг сейчас или подождать, пока цена упадет.
Как этим пользоваться
Заходите на mskmeter.ru, выбираете ЖК, смотрите вкладку с проектными декларациями. Видите реальные цены ДДУ, темпы продаж, распроданность. Сравниваете с ценами на сайте застройщика. Если цена ДДУ заметно ниже витринной - значит, скидки в офисах реально дают, и у вас есть аргумент для торга.
В будущем я планирую автоматизировать отслеживание скрытых скидок. То есть система будет сама определять, когда цена в ДДУ значительно ниже витринной, и публиковать анонсы таких скидок в телеграм-канале @mskmeter. Там уже сейчас каждый день выходят сводки по обычным скидкам с проверкой на фейковость, а скоро добавятся и скрытые.
Что дальше
Мне важно понимать, что вам реально полезно. Если вы изучали проектные декларации вручную на дом.рф - расскажите в комментах:
Я серьезно, пишите. Это поможет сделать сервис лучше. Добавлю то, что люди реально хотят, а не то, что я сам придумал в вакууме.
Дисклеймер
Cразу предупреждаю: не все застройщики аккуратно заполняют проектные декларации. Иногда бывают странные пики на графике, когда средняя цена квадратного метра вдруг взлетает до нескольких миллионов рублей. Это не квартиры для олигархов - это ошибка в данных, когда застройщик неверно указал общую площадь проданных квартир. На дом.рф, кстати, ровно такие же косяки, потому что данные одни и те же - из деклараций.
Если найдете какие-то явные баги или несоответствия - пишите, поправлю. Сервис живой, я его постоянно дорабатываю.
P.S. Нет, я все ещё не зарабатываю на этом ни копейки. Да, все ещё плачу за серверы сам. Нет, мама все ещё не понимает, зачем мне это. Но 42 тысячи в месяц я вам точно сэкономил.
Риелтор Василий очнулся в просторной, светлой евро-двушке с видом на парк и тихий двор, расположенной в спальном районе со всей необходимой для жизни инфраструктурой. К его затылку был привинчен пистолет для забоя скота.
— Я хочу сыграть с тобой в игру, — начал голос в телевизоре. — Правила просты. В объявлении написано, что до метро десять минут. Ключ к твоему спасению на входе в метро.
Часы на руке Василия запищали… 10:00 - 09:59 - 09:58…
Продаю квартиру. В объявлении капсом написала, чтоб не беспокоили риелторы и агентства. Естественно, им пофиг.
Но один прям удивил своей наглостью.
Р (риелтор): здравствуйте, квартиру продаете?
Я: да, но с риелторами не работаю. Только с покупателями.
Р: у меня есть покупатель.
Я: супер, можете вместе приехать посмотреть.
Р: а торг уместен? А как в договоре сумму будем прописывать?
Я: все обсуждаю на месте.
Р: а давайте клиент у вас купит за всю стоимость, а вы мне заплатите 100000.
Я: я никого обманывать не буду.
Р: так вы же готовы на торг, для вас ничего не поменяется. Просто клиенту скажите, что стоимость такая, а мне потом отдадите.
Я: нет.
Р: а как же я тогда заработаю?
Я: не мои проблемы.
Р: а вы чего так против риелторов, у вас был негативный опыт?
Я: нет. Просто не вижу смысла в вас.
Р: а может мы с вами будем сотрудничать и поделим мою комиссию?
Я: нет. Вы можете для клиента оформить договор, проверить документы и т.д. И взять деньги с вашего клиента за это. Я сотрудничать не буду ни с кем.
Р: ну ладно, я тогда подумаю, как это провернуть и позвоню.
Я правильно поняла, что человек нанял риелтора для покупки недвижимости, а тот хочет и с него денег взять, еще и наебать его через меня?!
Это пиздец!
Смотрю на известной платформе объявления о продаже квартир. Выбрал в фильтре 3-х комнатные, чтобы у каждого ребенка была своя комната. Половина из выданных объявлений двушки, названные ебучими риэлторами евротрешками. Что за, блять, евротрешка? У вас двухкомнатные квартиры с кухней! Насколько я знаю, в Европе указывается количество спален...
Так и клитор можно назвать еврочленом....
Я сейчас серьезно и не шучу.
Я правильно понимаю, что могу:
1. отфоткать свою квартиру, или квартиру, в которой нахожусь,
2. выставить на продажу/аренду за любой ценник на доске объявлений,
3. подождать, когда появится дубликат объявления,
4. подать в суд на риэлтора и отсудить денег за авторские права фотографий, даже не собственности квартиры.
@JosefK, я правильно понял посыл? :)
А если таких объявлений будет 50 или 100 в городе миллионнике?
Это же миллионы убытков у риэлторов.
Это же разрушит риэлторский бизнес полностью!
@JosefK, я не юрист, но у нас реально есть шанс напихать риэлторам и избавиться от них?
Сейчас начинается давление на суд! Насколько известно, покупатели просто купили квартиру через агентство недвижимости по объявлению за свои деньги. Они не были в курсе причин, по которым Долина продает ее, а значит, с точки зрения закона, они являются добросовестными покупателями.
И то, что Долина перевела эти деньги на «безопасный счет ФСБ» - это ее глупость и ее проблемы. А теперь она, получается, обо всем догадалась и хочет вернуть добровольно проданную ей квартиру обратно. А кто тогда вернет деньги покупателям, если деньги уже ушли через крипту? Они обычные россияне. Или здесь прав, кто больше знаменит, и кто больше кричит?
Как по мне, так можно вообще заниматься аферизмом, в промышленном масштабе, продавать и получать обратно свое же проданное.
з.ы.
Людей жаль. головники им обеспечены.
Почему на Пикабу так ненавидят риелторов и перекупов? Они же ничего не сделали