Обратился ко мне Василий, с которым уже много раз работал. Он периодически покупает квартиры и сдаёт. Такой вот у него способ сохранения денег. Клиент уже самоуверенный опытный, сам внёс аванс. Ок, принимаю пароли/явки, заказываю выписку из ЕГРН, начинаю смотреть документы по квартире. В выписке из домовой вижу четверых прописанных. Созваниваюсь с продавцом, спрашиваю – кто такие? Говорит, что это бывшая жена (БЖ) с тремя детишками от разных браков, развелись месяц назад, в квартире уже не живут. Ага. Договариваюсь о встрече, дескать, нужно ещё раз посмотреть, есть вопросы по перепланировке.
Приезжаем. Продавец – обычный дядька средних лет, но какой-то нервный.
Смотрю, детские игрушки по всей квартире, следы готовки, мусор – в общем, очевидные следы проживания. В остальном – квартирка неплохая, с хорошим ремонтом.
Дальше диалог, я (Я), продавец (ПР), Василий (Василий):
Я: По перепланировке вопросов нет. По документам – нам нужно нотариальное согласие вашей бывшей супруги на продажу квартиры и выписка всех зарегистрированных до сделки.
ПР: Я квартиру купил в 2010, а женился в 2013, так что никакое согласие не нужно.
Я: А ремонт свежий, когда делали?
ПР: Да в прошлом году закончили.
Я: То есть в браке. Значит потратили совместные деньги на неотделимое улучшение, повлекшее за собой значительное увеличение стоимости квартиры. Следовательно, ваша бывшая супруга вполне может оспаривать сделку.
ПР: Ладно, у меня доверенность от неё была, сделаю.
Я: По доверенности ни один адекватный нотариус согласие не оформит. Придётся вашей супруге этим заняться лично. И что по выписке?
ПР: Это точно нет! Выписываться они будут только после сделки. Сейчас просто некуда, а потом я им куплю квартиру и перепропишу.
Я: Нет, так не пойдёт, потому что…
Василий: Schlepster, можно тебя на пару слов?
*выходим*
Василий: Слушай, про согласие я понял, а при чём здесь зарегистрированные? Мы же покупали с выпиской после сделки, в чём проблема?
Я: Есть такая статья в Жилищном кодексе, 31-я. Вкратце, если у бывшего члена семьи собственника (в этом случае – жены) нет своего жилья и денег не хватает, чтобы его приобрести, то она может подать в суд и ей сохранят право проживания в этой квартире месяцев на шесть. Детей от всех мужей с собой пропишет. Потому что ребятёнки имеют право проживать с родителями. Делается это через суд, ей достаточно будет принести выписку из Росреестра и справку о зарплате. Ну а если материальное положение у неё за полгода не изменится, то право проживания могут продлить. Верхнего предела вроде как нет.
Василий: Чёт жесть какая-то. Типпо каждой РСП по квартире? Пусть и на птичьих правах.
Я: Грубовато, но верно. Тем более, что права отнюдь не птичьи. Социальное государство, все дела.
Василий: Ага, частная собственность для нужд нуждающихся. Слушай, если продавец откажется от твоих условий, есть вариант всё-таки купить эту квартиру?
Я: Без последствий – вряд ли. Мы же не знаем, есть ли у БЖ продавца другая недвижимость. Да и неизвестно, как они разводились. Это конечно моя личная паранойя, но похоже, что обиженный продавец хочет чужими руками отомстить за счастливые годы совместной жизни. Типпо, сюрприз сделать. Квартиру продаёт по-тихому: показывает, только когда её и детей дома нет, врёт, что они тут не живут. После сделки придём мы и будем всех страшно выгонять. В такой ситуации БЖ хочет-не хочет, но в суд пойдёт по всем пунктам. Как думаешь, отправит судья многодетную мать на улицу? Тем более, что закон позволяет этого не делать. Напоминаю, ты хотел купить и по-быстрому сдать, а не вот это вот всё.
*возвращаемся к продавцу*
ПР: Я тут подумал, эти все ваши условия – бред. Не хотите покупать – не надо. Но аванс я вам не верну.
Я: Василий, ты мой авансовый подписывал?
*Василий кивает*
Я: Тогда п. 10 посмотрите, будьте добры. Там и про супругу, и про пользователей объекта. «В случае обнаружения фактов и обстоятельств… Продавец возвращает Покупателю сумму аванса, указанную в п. 4». Если вам нужно за деньгами съездить, мы подождём. Правда я бы на вашем месте поторопился. Потому что вдруг ваша бывшая супруга, которая совсем здесь НЕ живёт, вернётся домой заедет за вещами и удивится присутствию покупателей.
Аргумент подействовал. Продавец перевёл деньги, Василий вернул расписку, авансовое порвали.
Всем добра и квадратных метров!
P.s.: Эту квартиру мы таки купили. Через месяц. Шила в мешке не утаишь Василий проявил инициативу и БЖ узнала о продаже. Сделка была альтернативной, с одновременной покупкой квартиры ей. Такие дела.